Un propriétaire peut-il interdire à son locataire de fumer chez lui ?

11 07 2007

Une petite histoire bien de chez nous. Olesia Koretski est propriétaire d’une maison. Madame Koretski et son conjoint, Matthew Newland, ont mis en location l’étage supérieur de leur duplex. Au moment de la location des lieux, ils jurent avoir mentionné qu’ils cherchaient un locataire non-fumeur.

Madame Sandra Ann Fowler, lorsqu’elle se montre intéressée par le dit appartement, ne précise pas qu’elle est fumeuse. Parce que la question n’a pas été abordée entre les propriétaires et la locataire. « On ne lui en a pas parlé. Elle ne sentait pas la fumée », explique monsieur Newland.

Au cours de l’été, monsieur Newland constate l’odeur d’une cigarette dans les corridors de l’immeuble. « J’ai demandé à la locataire si elle fumait, elle a dit que ce devait être une de ses amies qui avait fumé en quittant son appartement », a-t-il poursuivi.

À la fin du mois de septembre, il sent la même odeur dans sa salle de bains. La locataire, madame Sandra Ann Fowler, s’explique : « Je lui ai dit que je fumais dans ma salle de bain et que la ventilation étant commune aux deux logements, que ça se pouvait qu’il sente ».

Comble d’irritation. Quelques jours plus tard, les propriétaires envoient à la locataire une lettre l’enjoignant de cesser de fumer, sinon ils s’adresseront à la Régie pour la forcer. La Régie du logement est un tribunal administratif dont le mandat est de régler, notamment, les litiges entre propriétaires et locataires.

Madame Sandra Ann Fowler ignore l’avis des propriétaires : « Je n’ai pas donné suite, puisqu’il n’est pas écrit dans le bail qu’il est interdit de fumer ». La situation se corse : enceinte et asthmatique, madame Olesia Koretski, la propriétaire, craint pour sa santé et celle de son bébé. Monsieur Newland entreprend donc des travaux pour sceller le logement de sa locataire, mais l’odeur se propage toujours et incommode les propriétaires.

Devant le tribunal administratif, le régisseur fait remarquer à madame Sandra Ann Fowler qu’il était fait mention, dans le document qu’elle a signé pour autoriser une enquête de crédit, que le dit logement était pour « non-fumeur ». Pour toute réponse, madame Fowler soutient : « Je ne l’ai pas vu et on n’en n’a pas parlé ». Pour cette dernière, il appartient aux proprios de rénover adéquatement leur logement afin que la fumée ne se propage pas.

Pour madame Olesia Koretski, la question réside dans le fait que « ce n’est pas l’odeur qui l’incommode. On peut la couvrir, l’odeur. Mais les produits toxiques dans la fumée, on ne peut les neutraliser ». Ce à quoi répond madame Sandra Ann Fowler : « Avec son asthme, le fait qu’elle soit enceinte, je comprends que ça peut être inconfortable. Mais elle va dehors, il y a des odeurs, des irritants dans l’air. Je ne comprends pas pourquoi ma cigarette est le problème. Je veux régler ça, pouvoir fumer où je le veux dans mon logement ».

Et voilà que ce litige privé déborde sur la place publique : « C’est mon droit, ma résidence, que je paye. C’est chez moi. Si on m’interdit de fumer, on va l’interdire à tout le monde », clame madame Sandra Ann Fowler. Elle est maintenant soutenue par le groupe de défense des droits des fumeurs MonChoix.

Que dit la décision de la Régie du logement du Québec ?

Au soutien de sa demande, la locatrice allègue que contrairement aux prescriptions du bail et plus particulièrement à l’interdiction contenue un formulaire d’application qui, selon elle, en fait partie intégrante, la locataire fume dans son logement. La locatrice déclare qu’elle ne peut tolérer cette situation puisque, d’une part, elle souffre d’asthme et que l’odeur de fumée l’incommode. D’autre part, elle soumet qu’elle est enceinte et craint que les effets nocifs de la fumée secondaire puissent affecter la santé de l’enfant à naître.

La locataire conteste la demande de la locatrice. En défense, elle argue qu’il n’y a aucune clause au bail qui lui interdit de fumer dans son logement. Quant au formulaire d’application qu’elle a complété à la demande de la locatrice, celui-ci ne consistait qu’en une cueillette d’informations permettant à cette dernière de vérifier sa capacité de payer le loyer. Il ne contient aucun engagement de sa part et elle ne l’a pas signé.

[…]

En aucun temps la locatrice et son mari ne demandent à la locataire si elle est fumeuse, ni ne soulèvent le fait qu’ils ne désirent pas de fumeurs dans le logement. Ils n’abordent pas non plus le fait que la locatrice présente quelque intolérance ou problème physique reliés à la fumée de cigarette. À ce sujet, la locatrice et son conjoint précisent qu’ils tenaient pour acquis que la locataire avait vu la mention inscrite au formulaire et qu’elle ne fumait pas, vu son silence quant à celle-là, mais ils n’en ont aucunement discuté.

[Décision]

La preuve soumise ne permet pas au tribunal de conclure que la signature du bail était conditionnelle à l’engagement de la locataire de ne pas fumer dans le logement. Cette préoccupation, s’il en était, des locateurs, n’a pas fait l’objet de discussions ou de négociations et la clause que l’on veut maintenant rattacher au bail et imposer au locataire n’a pas fait l’objet d’un consensus entre les parties. Sa seule mention dans un document accessoire, ne saurait être génératrice de droit.

Par conséquent, la locatrice n’a pas démontré de façon prépondérante d’inexécution de la locataire de ses obligations et il s’ensuit que le tribunal ne peut prononcer les conclusions recherchées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la demande des locateurs.

Le groupe de défense des droits des fumeurs MonChoix se réjouit du jugement du tribunal administratif. « Cette décision de la Régie du logement vient confirmer que les propriétaires d’édifices à logements ne peuvent pas abuser de leur droit de propriété et imposer des règlements arbitraires non spécifiés dans les contrats », a commenté la vice-présidente de l’organisme, Arminda Mota.

Il est important de noter enfin qu’au moment où la cause a été soumise à la Régie du logement, il s’agissait d’une première. Il n’existait aucune jurisprudence dans ce domaine et il n’y avait jamais eu de contestation en cour. Pour ce qui est des nouveaux baux, de telles clauses n’ont pas encore été traitées par la Régie du logement ou la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse.

S’agissant des fumeurs, notons au passage que l’Enquête de surveillance de l’usage du tabac au Canada (ESUTC ) montre que les jeunes fument de moins en moins. Seulement 15% des Canadiens de 15 à 19 ans ont fumé de façon occasionnelle en 2006, comparativement à 18% entre 2003 et 2005. L’interdiction de fumer sur les terrains des écoles enverrait un message clair aux jeunes. Fait étonnant: 54% des jeunes de moins de 18 ans obtiennent leurs cigarettes d’un ami ou d’un parent. Le Québec arrive en quatrième position des provinces où l’on fume le moins. La Colombie-Britannique est première.

_______________________

Sources : Canoe, Cyberpresse, Matinternet

 

 

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8 responses

11 09 2009
Ça fume « Les 2 Proprios

[…] fouillé un peu et trouvé ce cas. Ce n’est pas du tout similaire, puisque notre locataire a été avisé dès le départ […]

17 10 2009
Jean Bleau

Règlement numéro 1: Je ne peux par mes attitudes et mes comportements enlevé la jouissance paisible des lieux de mes voisins. Si je fume et que ma fumée secondaire dérange mes voisins;Je suis contrevenant du règlement numéro 1. C’est pourtant simple…

10 01 2010
chewee

Le bien loué devient un bien PRIVE a partir du moment ou il est loué.
Lors de cette location, le locataire devien « proprietaire » du logement(il paye=c’est chez lui)
par consequent,il devient impensable d’imaginer que n’importe qui puisse venir chez soi pour nous dire se que nous avons le droit d’y faire ou pas,tant que nul degradation physique des locaux est constaté!
pourquoi ne pas dans se cas interdire les barbecues a cause de l’odeur ou la tonte de la pelouse a cause egalement de l’odeur mais aussi(puisque le probleme a l’air d’etre la)a cause des vapeures toxiques qui s’en dégage?
c’est ridicule!de plus:le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

1 09 2010
Mario

Lorsqu’un appartement est annoncé comme étant non fumeur, qu’il est mentionné lors de la visite que l’appartement qu’il est non fumeur, que la mention faisant état que le logement est non fumeur est inscrit au règlements faisant partie intégrale du bail et que ce règlement est lu avant la signature du bail.
N’est ce pas légitime au propriétaire de demander des comptes au locataire lorsqu’après 2 avis verbaux indiquant au locataire que le logement est non fumeur 1 que l’odeur est perceptible lors d’une visite du logement et 2 que ça sent chez le propriétaire et que ce n’est pas pour rien que l’appartement est loué comme étant non fumeur. Oui les locataires ont des droits mais lorsque ce dernier est averti à l’avance à maintes reprises avant la location ce ne fait plus partie des droits mais des responsabilité de ne pas fumer à l’intérieur du logement loué et dans le cas contraire cela devient du non respect du contrat de bail signé et de la mauvaise volonté.

7 02 2011
Crisse Deboucane

Je suis propriétaire d’un duplex et je n’autorise pas de fumeurs. Si mon locataire décide de me contrarier, il va sortir tête première sur le trottoir. Je suis écoeuré de voir ces hosties de fumeurs à merde venir nous enboucaner. S’ils ont des problèmes psychologiques, bous n’avons pas à payer de notre santé à cause d’eux. Je le mentionne lors de la location, verbal et sur le bail. Le non-respect… il avalera sa cigarette allumée, croyez-moi!!!

7 12 2012
Écoeurée

bien d’accord avec vous mais on est pognés avec une fumeuse qui est là depuis…35 ans!! Je vais mourir…

14 12 2012
Jerry de toi mec

Fais donc cela Crisse Deboucane et tu payeras des dommages et intérêts. Les fumeurs ont de tels problèmes psychologiques que c’est toi, personne « saine et normale » qui va en venir aux mains et à la violence.

Bravo gros demeuré, quand on prend le risque de bénéficier des avantages financiers de la location en louant sa propriété on prend également le risque que la personne qui vient louer soit un fumeur. Et encore une fois, si vous ne voulez pas de diffusion d’odeurs de cigarettes, payez plus cher l’isolation, ca fera des frais en moins de chauffage pour vos locataires.(entretenir un cancer avec la cigarette revient déjà assez cher)

Ce que les propriétaires oublient en louant leur propriété, c’est que cette même propriété n’est plus la leur dès lors que la date de location est effective. Vouloir le beurre et l’argent du beurre, s’bien connu mais cela s’appelle une escroquerie, un vol, un délit quoi. Un locataire dans sa location est chez lui. Un propriétaire dans sa propriété louée à un locataire est en infraction.

Avale mon pavé maintenant.

13 07 2013
Simon Lefebvre

Les gens qui fument la cigarette sont pas assez intelligents pour comprendre que c’est un bâtonnets bourrés de poisons. Après ils nous les font respirer en étant nos voisins… Crevez-donc de votre choix stupide et laissez-nous respirer en paix!!!

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